Гендиректор «Еста Холдинг»: Якби ЦУМ був не в центрі міста, можливо, ми б його заморозили (Інтерфакс-Україна)

06.08.2016

Ексклюзивне інтерв’ю генерального директора компанії «ЕСТА Холдинг» Максима Громадцова агентству «Інтерфакс-Україна»

Запитання: Розкажіть про результати діяльності компанії «ЕСТА Холдинг» у 2014 році.

Відповідь: Фінансові результати не надто райдужні, як і у всій країні. Наші операційні доходи на діючих об’єктах просіли на 30–40%. У кожному разі, це краще ніж у середньому на ринку, оскільки ми досить консервативно підходили до вибору об’єктів. Є друга частина фінрезультатів, пов’язана зі специфікою бізнесу у сфері нерухомості: це переоцінка портфеля, який подешевшав практично вдвічі. Це пов’язано з тим, що зараз практично половина наших об’єктів перебуває на не контрольованих Україною територіях. Вартість цих об’єктів оцінюється в районі нуля, може, трохи більше. Насправді, ніхто не знає, як їх оцінювати, коштують вони щось чи ні. Оскільки у фінансовій звітності використовується принцип консерватизму – щодо цих об’єктів ми прийняли оцінку близьку до нуля.

Запитання: Яку стратегію для себе обрала «ЕСТА Холдинг» після початку військових дій у плані управління об’єктами нерухомості на Донбасі? Чи маєте ви до них доступ?

Відповідь: У Донецьку в нас залишилися два види об’єктів: офісна нерухомість і готелі. Наші офісні будівлі — бізнес-центр «Пушкінський» і офісний центр «Сьома лінія» — закриті повністю. Тобто, вони підтримуються у стані мінімальної життєзабезпечення, але вже рік не функціонують. Водночас два готелі працюють дотепер. Десь нас рятує те, що наші об’єкти досить важко керовані — з автономними сучасними системами життєзабезпечення, тому не настільки цікаві для різних груп на неконтрольованій території України. Той самий БЦ «Пушкінський» — це дуже високотехнологічна будівля: люди з вулиці, без спеціальної підготовки, не зможуть запустити там навіть кондиціонери. Якби будівля була простішою, то шансів зберегти контроль над нею у нас було б менше.

З п’яти будівель «ЕСТА Холдингу» в Донецьку ми, по суті, не контролюємо тільки одну, яку в нас орендувала телекомпанія «Донбас». Це приміщення було захоплено приблизно рік тому.

Запитання: За рахунок чого вдається підтримувати готелі в Донецьку?

Відповідь: Працюють вони з кількох причин. Перше: вони розташовані в самому центрі міста, відповідно, з погляду військових дій готелі залишилися не зачеплені. Друге й основне: це те, що, як не дивно, є досить велика група осіб, яка постійно приїжджає в Донецьк і якій потрібно десь оселитися, у максимально безпечному місці. Переважно це — журналісти міжнародних каналів, представники ООН, ОБСЄ, Червоного Хреста. Як показує досвід військових конфліктів, наприклад, у країнах Африки і Близького Сходу, як не сумно себе з ними порівнювати, міжнародні брендові готелі, розташовані, зазвичай, у великих містах, залишалися острівцями безпеки. Завжди є дві сторони конфлікту і є міжнародні спостерігачі, журналісти, яким потрібно десь жити, щоб висвітлювати події. Нам десь пощастило в тому, що ці групи вибрали для проживання саме наші готелі. З одного боку, це дозволяє нам не закривати їх, з іншого — ми працюємо там «у нуль». Не завжди, звичайно. Якісь місяці нам доводиться допереказувати гроші, якісь місяці вони виходять «в нуль», але грошей ми не заробляємо. Водночас, принаймні, вони хоч якось самі себе підтримують.

Запитання: Яке завантаження в цих готелях?

Відповідь: Завантаження «Донбас Паласу» нижче 10%. Рятує те, що зараз у нас зовсім інші витрати. Працює набагато менше персоналу, зрозуміло, це іноді допомагає виходити «в нуль».

Запитання: Як ви будете будувати стратегію групи надалі? Які міста ви розглядаєте як перспективні у плані розвитку портфеля активів?

Відповідь: На сьогодні ми сконцентровані в Києві. Основний проект, який ми розвиваємо, це — ЦУМ. Зараз усі сили спрямовані на те, щоб завершити його. Він стане базою, яка з іншими активами в Києві, як-от БЦ «Леонардо», готель «Опера», дозволить нам розвиватися далі. Природно, ми дивимося на ринок. З одного боку, у нас досить багато різних непрофільних активів, які ми з 2008 року більш-менш успішно продаємо. Навіть, незважаючи на ситуацію у країні, у принципі, є покупці й невеликі угоди. З іншого боку, ми дивимося на ринок з усвідомленням того, що в будь-якій кризовій ситуації мають з’являтися можливості. На жаль, поки не можу сказати, що якісь цікаві можливості з’являються. Або ціна неправильна, або об’єкт сам по собі не цікавий. Але ми дуже уважно стежимо за ринком. Напевно, у цій ситуації ми навряд чи зможемо щось придбати самостійно, як це робили раніше. Але в нас є партнери — як українські, так і міжнародні, які залишаються з нами завдяки репутації, яку ми заробили за останні кілька років. І навіть у цій ситуації вони готові інвестувати. Все залежить від того, чи зможемо ми знайти об’єкти досить привабливі, щоб купувати. Якщо буде щось цікаве, ми з партнерами, найімовірніше, будемо намагатися розширити портфель.

Запитання: Які об’єкти ви розглядаєте як потенційно привабливі? Готелі, офіси?

Відповідь: Ну, з готелями зараз вельми складно. Це ринок, який в Україні прийде до тями дуже нескоро. Тому, переважно, увагу сконцентровано на офісному й торговому сегменті. У нас, з одного боку, досить проста, з іншого боку, складна стратегія. Ми дивимося на найбільш якісні об’єкти, які розташовані у найкращих локаціях. Вибір цих об’єктів не такий великий — у кожному сегменті можна перерахувати на пальцях однієї руки. Ми розглядаємо придбання або діючих об’єктів, або проектів, близьких до завершення, які можна упродовж півроку-рік вивести на режимний потік. Тобто, ми не дивимося на земельні ділянки. Всі говорили, що землі в Києві не залишилося, але у кризу виявляється, що ділянок багато. Я не знаю, чи вартує земля зараз чогось, швидше, це навантаження: за неї потрібно постійно платити місту й державі.

Запитання: Зараз є тенденція перенесення офісів до Львова. Ви розглядаєте це місто?

Відповідь: Ми розглядаємо і Львів, і Одесу. Після Києва, це, напевно, два найбільш цікаві міста. Ось Львів — це, напевно, одне із небагатьох міст в Україні, де ми дивимося саме на готельну нерухомість, тому що там досить великий турпотік.

Запитання: Можливість будівництва також розглядаєте?

Відповідь: Розглядаємо. До кризи навіть були переговори щодо декількох земельних ділянок під будівництво готелів. Не зрослося там із комерційних причин. На сьогодні у Львові не так багато готових об’єктів комерційної нерухомості. Тому якраз йдеться більше про будівництво. Ну, от зараз ми акуратно дивимося, бо будівництво — це великі ризики, довші інвестиції. Ми дуже уважно дивимося, і рано чи пізно, я гадаю, доберемося до Львова.

Запитання: Є у вас зараз якісь переговори в активній фазі?

Відповідь: Переговори йдуть, але в активній фазі — ні. З однієї простої причини: ми маємо розуміння того, що в Україні є дюжина проектів, які можуть бути цікаві нам. І всі переговори полягають у тому, що ми згодом телефонуємо власникам і запитуємо: «Ну, а скільки сьогодні коштує? «Тобто, вони продають, звичайно, але їхнє розуміння ціни з нашим не збігається. Якщо настане той момент, коли власники з тих чи інших причин передумають і опустять ціну до прийнятної для нас, ми увійдемо в активну фазу. Поки це — періодичні телефонні дзвінки.

Запитання: На вашу думку, зараз ціни на нерухомість адекватні ситуації на ринку?

Відповідь: Абсолютно точно неадекватні. Ця ситуація не нова. Абсолютно така ж ситуації була 2008 року. Причина, з одного боку, у специфіці ринку нерухомості, з іншого боку, загалом у країні. Це загальна біда, оскільки в нас не розвинене законодавство. У нас не розвинені ні правова, ні судова системи, ні банківське законодавство. У будь-якій країні у кризу відбувається проста ситуація: об’єкти, які закладені у кредитах у банків, не можуть обслуговувати кредити. Виставлення банком таких об’єктів на ринок — це основне джерело цікавих угод. З низки причин у нас цього не відбувається. Банки або не забирають такі об’єкти, або забирають, але виставляти не хочуть. Насамперед, тому, що дуже часто власники в банку і в нерухомості — одні й ті ж. Також, певною мірою, це може бути пов’язано з тим, що банкам у нашій правовій системі складно спробувати що-небудь забрати у власників. У реальності банку на це потрібно витратити роки й силу-силенну грошей. Для них вигідніше буває просто реструктуризувати кредит. Виходить дивна ситуація. Навколо України, як навколо будь-якої кризової країни, в’ється велика кількість міжнародних фондів, готових брати на себе ризики, навіть ризики військових дій, і які заробляють гроші якраз у кризовій ситуації. Так от, вони готові вкладати гроші, але тільки їх немає у що вкладати. Доходи впали удвічі, ціни мають були впасти, як мінімум, також удвічі, але фактично — знижки за кризових цін становлять 10–20%. Відповідно, це далеко неадекватно. Тому ми й угод не бачимо. Не тільки тому, що грошей немає. Як не дивно, гроші є, але ніхто не хоче віддавати активи за тими цінами, за які люди готові купувати.

Запитання: Коли ціни знизяться, якщо знизяться взагалі?

Відповідь: Якщо, не дай Боже, криза триватиме ще 2–5 років, то в якийсь момент ця бульбашка лопне. Люди почнуть скидати нерухомість, щоб купувати щось інше. Проблема тільки в тому, що в той момент покупців може вже не виявитися. На жаль, ось таке замкнене коло. Простий приклад: 2008 року була глибока криза — країна, по суті, з неї так і не вибралася, але сказати, що були якісь гучні угоди, обумовлені кризою, — ні, їх можна на пальцях однієї руки перерахувати. Такий ось парадокс: економіка падає, ВВП падає, водночас ніхто не банкрутує, компанії залишаються на плаву, єдиний, хто йде з ринку, — це банки, маленькі банки. Але тут питання, швидше, до якості банківської системи.

Запитання: Відкриття ЦУМу перенесли з березня на серпень 2016 року. «ЕСТА Холдинг» заявила, що так буде зручніше орендарям. Раніше ви повідомляли, що ЦУМ накриють склепінням наприкінці осені, а вже в березні планувалося ввести його в експлуатацію. Чи можливо було чисто технічно за чотири місяці провести опоряджувальні роботи в такому об’єкті?

Відповідь: Склепінням накриємо в листопаді. Тобто, за планом було п’ять місяців: листопад-березень, у середньому це півтора поверхи на місяць. Технічно це можливо, але природно ризики визначені у цьому є. Але, у будь-якому разі, ці ризики становили 2–3 тижні, можливо, місяць, а не той термін, на який ми перенесли відкриття. Інше питання, що ритейл — це дуже специфічна галузь. Якби ЦУМ відкривався наприкінці березня, ритейлерів це б більш-менш влаштовувало. Але якби ми не встигали буквально на два-три тижні — для них це стало б уже проблемою. По-перше, вони б не встигли розпродати всю літню колекцію, по-друге, це був би вже сезон знижок і вони б толком нічого не заробили. І, відповідно, відносини в нас би не склалися із самого початку. Вони нас дуже просили піти назустріч і дозволити відкритися вже з осінньою колекцією, у сезон без знижок — у так званий сезон «back to school» — коли люди повертаються з відпусток і продажі зовсім інші. Для нас це непросте рішення. Тому що ми на цьому, звичайно, втрачаємо гроші. Практично готова будівля не працюватиме кілька місяців. Можливо, якщо була б інша ринкова ситуація, ми були б більш наполегливими, але в цій ситуації ми розуміємо, що треба бути більш вигідними партнерами. Ритейлери йдуть на ризик, підписуючи з нами договору й даючи нам можливість заповнити будівлю. Ми, відповідно, зі свого боку маємо забезпечити їм комфорт, зробити так, щоб вони змогли заробити.

Запитання: Тобто будівельні роботи не будуть розтягнуті в часі до серпня?

Відповідь: Ми плануємо завершити раніше, але якісь речі доробляти будемо. Відкриваючись у серпні, ми будемо мати більше часу на те, щоб протестувати повністю всі системи будівлі й усунути недоліки. Будівля велика і складна, завжди бувають якісь будівельні недоробки. А так ми зможемо комфортніше підійти до відкриття.

Запитання: Ви переглядали суму інвестицій у зв’язку з перенесенням введення в експлуатацію?

Відповідь: Суму інвестицій ми не переглядали, але сподіваємося витратити менше. Зрозуміло, що була девальвація національної валюти, й інвестиції, які ми спочатку вимірювали в іноземній валюті, будуть меншими. Але якщо говорити про гривню, то ми витратимо більше. На жаль, в Україні не виробляється ні інженерного обладнання відповідного рівня, ні опоряджувальних матеріалів, а в нас таких більшість. Так що, грубо кажучи, все крім зарплати будівельникам, номіновано у твердій валюті, а отже, гривневі витрати зростуть. Але в кожному разі, крім девальвації, причин для перегляду суми інвестицій немає.

Запитання: Скільки на сьогодні вже вкладено в реконструкцію ЦУМу?

Відповідь: На сьогодні в будівництво вкладено приблизно $50 млн. Це без купівлі, це просто в будівництво. До кінця будівництва буде вкладено ще стільки ж.

Запитання: Як перенесення термінів введення в експлуатацію вплине на обсяг витрат?

Відповідь: З урахуванням втраченого виторгу це коштуватиме кілька мільйонів доларів точно.

Запитання: Які бренди будуть представлені в ЦУМі? З ким вже підписали договори оренди?

Відповідь: Ми намагаємося зробити максимальне охоплення брендів, щоб залишити ЦУМ таким, яким він був — магазином для всіх киян. З іншого боку, ми розуміємо, що це магазин на центральній вулиці міста, обличчя міста. Відповідно охоплення марок буде досить широким — від середнього цінового діапазону до преміального. Водночас там майже не буде люксу, хіба що аксесуари. На сьогодні ми підписали попередні договори приблизно на 6 тис. кв. м. Це, грубо кажучи, трохи більше 25% площ. Практично на всю площу ведуться переговори. У fashion-сегменті ми домовилися з компанією Asthik, яка представить 15–20 марок преміального рівня для жінок на другому поверсі й люксові і преміальні аксесуари на першому. Компанія Cult буде оперувати здебільшого відділом жіночого взуття. LB Group представить преміальні аксесуари Lancel (вперше в Києві) і Coccinelle. Citi Moda відкриває корнери Max & Co, Marina Rinaldi, Marc Cain. Також на другому, жіночому, поверсі в нас досягнуто домовленості з Patricia Pepe, Escada, M Missoni, Philosophy, # 21 і Msgm. У відділі косметики ми домовилися про участь усіх основних марок (Chanel, Dior, Lancôme, Givenchi, Estée Lauder та ін.) і про відкриття декількох фірмових корнерів марок вперше у країні — це, наприклад, Jo Malone, Kielhs і ще три-чотири марки. У дитячому відділі відкриється перший у Києві фірмовий корнер Jacadi.

Практично в кожній категорії ми залучили ключові марки. У сегменті середній+ ми принципово домовилися про участь лідерів цього сегменту компаній, наприклад, MTI, MD Group, BNS Trade і ще кілька компаній, їхній портфель марок відомий. Зараз ми у процесі погодження комерційних умов роботи.

Якщо дивитися зараз на підписані марки, може створитися враження, що там будуть тільки преміальні, але це не зовсім так. Такий «стартовий» набір обумовлений тим, що першими заходять, готові підписувати і брати на себе ризики марки преміального сегмента. Тому що вони набагато менш гнучкі. Їм, щоб відкрити магазин, потрібно більше часу й потрібно отримати дозвіл від марки. Вони вкладаються надовго. Якщо преміальний магазин відкрився, то він буде працювати п’ять-шість років, він не закриється за рік. З марками середнього рівня переговори тривають. Ми домовляємося про місця, про умови, але вони не поспішають підписувати, боячись того, що ситуація в економіці зміниться. Ритейлер середнього цінового сегмента починає панікувати і згортати плани з розвитку, щойно гривня починає падати. Зараз ситуація більш-менш стабілізувалася. Ми наближаємося до підписання великої кількості договорів саме із середніми марками.

Запитання: Рішення про перенесення введення в експлуатацію ЦУМу прийнято за наполяганням 25% ритейлерів, з якими вже підписано договори, або тих, з якими ще ведуться переговори?

Відповідь: Швидше тих, з якими ми ще ведемо переговори. Бо для них це більш критично. Це одна з причин, з яких вони боялися підписувати договори. Нам потрібно було знайти механізми, як ці ризики для них знизити. Це і стало, по суті, причиною перенесення.

Запитання: А наявні 25% орендарів готові чекати ще півроку?

Відповідь: Вони абсолютно спокійно це сприйняли. Їм це комфортно. Для будь-якого ритейлера період перед вереснем — найкраща пора року, тому що вони потрапляють у сезон, коли люди повертаються з відпусток і починають щось купувати, — це новий рік і свята, це золотий час.

Запитання: Як ви гадаєте, через скільки років ЦУМ окупиться?

Відповідь: Це дуже складне питання. Взагалі хотів би, щоб він окупився якомога швидше. Я вам сьогодні можу дати одну відповідь, але якщо завтра гривня впаде на 10%, то ця відповідь буде зовсім іншою. Йдеться не про один, два або три роки і, напевно, не про п’ять. Для нас це вже більше репутаційний проект, ніж бізнесовий. Ми розуміємо, що ця будівля в самому центрі Києва, на Хрещатику, поруч із мерією. Якби цей проект був не в центрі міста, можливо, ми б його й заморозили на якийсь час. Але зараз ми розуміємо, що просто зобов’язані його завершити. І, можливо, коли в Україні стане все добре й економіка почне зростати, ми зможемо заробити більше, ніж інші торгові центри, і в такий спосіб зможемо повернути частину грошей. Але поки говорити про реальні терміни окупності дуже складно.

Запитання: Ще один ваш проект у центрі Києва — на Андріївському узвозі. Коли плануєте розпочати там будівельні роботи? На якому етапі цей проект?

Відповідь: Після того, як відбулися відомі події, ми зрозуміли, що наше рішення побудувати там офісний центр, не порадившись і не погодивши з громадськістю, було неправильним. Тоді ми дали три обіцянки: що там ніколи не буде офісного центру, що якусь частину проекту ми передамо в тому чи іншому вигляді громадськості (або частину ділянки, або частину грошей, або частину будівель), і що допоможемо з розвитком Андріївського узвозу.

Зараз там будівельні роботи фактично не ведуться. Є якісь мінімальні речі, але проект перебуває в напівзамороженому стані. Якщо ми будемо колись щось будувати, то це буде житло, саме таке рішення ми погодили з нашою громадською радою. Але на сьогодні починати будівництво з нуля ми точно не готові. Другу частину обіцянки трошки по-іншому ми вже виконуємо: на ділянці розташований штаб «Волонтерської сотні», який допомагає переселенцям зі сходу. Рік тому ми передали їм у користування будинок метрів на 300, оплачуємо всі комунальні витрати. Сьогодні вони вже зайняли півмайданчика й постійно розростаються.

Що ж до розвитку Андріївського узвозу, півтора роки тому ми відреставрували сходи на Замкову гору, розробили систему навігації на Андріївському узвозі, яка, на жаль, поки не затребувана ні владою, ні громадськістю. Але якщо у влади до цього дійдуть руки, ми готові будемо її профінансувати. І проект, який ми зараз фінансуємо і практично завершили, — це встановлення болардів, обмежувачів руху на Андріївському узвозі. Цей проект коштував нам приблизно 2,5 млн грн. Сподіваюся, що до кінця літа ми його вже запустимо. У нас була проблема з диспетчеризацією болардів — кому передати управління, щоб нас не звинуватили в бажанні отримати вигоду від обмеження руху. Ми домовилися з Подільською адміністрацією, що вони виділять ресурси, і дадуть диспетчерів, які будуть віддалено керувати болардами. Нашою умовою було, щоб ці люди сиділи віддалено, щоб виключити можливість корупції «на місці». Щойно закінчимо проект і владнаємо всі формальності, повністю передамо це все місту як подарунок.

Запитання: Можливо, варто було б якось облагородити ділянку на Андріївському, якщо будівельні роботи поки не плануються?

Відповідь: Ділянка досить складна. Ми думали про створення скверу, але це ділянка з великим перепадом висот. Там різниця між верхньою й нижньою частиною ділянки у три-чотири поверхи. Нижня частина ділянки зараз повністю зайнята «Волонтерською сотнею», вони вже потроху підбираються до верхньої. Але вона досить вузька, 3–4 метри, тому на ній нічого особливо не зробиш. Плюс, це все-таки будівельний майданчик. Якщо облагороджувати, то, грубо кажучи, це такий великий проект, що на ці гроші ми краще щось інше зробимо.

Запитання: Якою є частка земельних ділянок, якими володіє «ЕСТА Холдинг»? Продавати не плануєте?

Відповідь: За великим рахунком є дві земельні ділянки. Перша — велика ділянка на Московській площі, колишній Київський пивзавод. Сьогодні залишки пивзаводу перетворено на склади. Цю ділянку ми буде розвивати самі, це дуже цікава частина міста, яка активно розвивається. Я переконаний, що за 10 років Московська площа візуально зміниться. Вона вже змінилася — згадайте, що там було п’ять років тому. Ось через 10 років вона може бути зовсім іншою, але зараз немає економіки й недоцільно розвивати. Тому ця ділянка перебуває на самоокупності за рахунок складів.

Друга велика ділянка за містом — 46 га в селі Плюти. Якраз її ми потроху починаємо розвивати. Ми нарізали її на невеликі ділянки й підвели туди всі комунікації. Усього там приблизно 226 ділянок, ми їх продаємо. Це такий унікальний проект на ринку заміської нерухомості, тому що ми примудрилися провести туди й центральну каналізацію з Українки, і газ.

Запитання: Вести там будівництво ви не плануєте?

Відповідь: Чесно кажучи, ніколи не планували там будівництво. Котеджних містечок за Києвом багато, а продажі маленькі. І зараз купити ділянку з будинком — це досить-таки велика інвестиція. Відповідно ми дивимося на інший сегмент ринку — на людей, які розуміють, що колись вони хотіли б жити за Києвом, але зараз через обмеженість фінансів не готові вкладатися в готовий будинок, але можуть потихеньку почати будівництво.

Запитання: Вже є продажі?

Відповідь: Є кілька підписаних попередніх договорів. Сподіваюся, що перший продаж відбудеться до опублікування цього інтерв’ю. Ми запустили проект буквально місяць тому.

Запитання: Чи проводила компанія скорочення співробітників?

Відповідь: Скорочень у компанії не було, але зараз у нас працює менше людей, ніж раніше. Але, швидше, тому що частина співробітників сама переїхала з Донецька, когось ми забрали до Києва, хтось, переважно співробітники готелів, виїхав далеко за кордон. Їх із задоволенням забирали в готелях Дубаї й Еміратів. Частина переїхала в сусідні міста, або в Росію. Ми нікого не звільняли й велику кількість людей перевезли сюди, до Києва, — тих, для кого ми могли знайти роботу. Це непросте рішення, але ми намагаємося так перебудувати бізнес, щоб перебування цих людей на роботі було виправданим і вони приносили компанії якусь користь.

Запитання: Якою ви бачите стратегію розвитку «ЕСТА Холдингу» на 2015–2016-й роки? Ваші прогнози?

Відповідь: Зрозуміло, що головне завдання — вижити. Для нас це не тільки зберегти людей, а й, насамперед, добудувати ЦУМ. Я впевнений, що приблизно за рік ми його добудуємо. У ситуації, коли всі будівництва практично заморожуються, це будуть хоч якісь позитивні емоції містянам і гостям столиці. Але надалі дуже сподіваємося, що економіка почне зростати й ми разом із нею. Нерухомість повністю зав’язана на економіці.

Дата: 06.08.2015

Джерело: Україна: ІА: Інтерфакс-Україна