В ближайшие дни в самом центре украинской столицы произойдет давно ожидаемое событие. После четырехлетнего перерыва свои двери для покупателей откроет один из старейших магазинов – ЦУМ.
О том, каким будет покупатель нового ЦУМа, какие сюрпризы и "фишки" ждут его внутри универмага, а также о планах "ЭСТА Холдинга" относительно других сегментов своего бизнеса Українським Новинам рассказал генеральный директор компании Максим Громадцов.
Откройте секрет, когда ждать открытия ЦУМа?
Скоро.
Есть конкретная дата?
Скоро. Осенью. Вероятнее всего, даже на этой неделе
То есть, до декабря?
Точно осенью, специально не хочу называть первый день, когда мы реально начнем работать, потому что мы не хотим привлекать внимание к этому дню. Мы хотим, чтобы здание спокойно открылось. Нам не нужно, чтобы 100 тысяч человек пришло в первый день, мы хотим, чтобы наши продавцы, сотрудники, кассиры спокойно потренировались и втянулись в работу. Потому что ЦУМ – это операционный бизнес, это не торговый центр, это не набор магазинов, там есть куча процессов, которые в первый раз делаются в Украине. Соответственно мы откроемся тихо в ближайшее время.
А как же громкая презентация?
Это будет в начале декабря. Фанфары, шарики и так далее.
На кого вы ориентируетесь? Кто ваш покупатель в первую очередь?
Когда мы говорим о том, что ЦУМ – это магазин для всех киевлян – это действительно правда. Мы специально не ориентируемся ни на какую узкую целевую аудиторию, это подход всех универмагов, находящихся на центральной улице города. Мы хотим, чтобы у нас была возможность, найти для себя что-нибудь как студенту, так и состоявшемуся бизнесмену, как жителю Крещатика, который забегал в ЦУМ за носками житомирской фабрики и мелочью для дома, так и туристу, который целенаправленно приехал за покупками. У нас будут товары всех типов и всех ценовых категорий. Единственное, чего у нас не будет – это супердорогих товаров, то есть, мы не люксовый магазин, не "Мандарин Плаза" и не "Пассаж".
А кто не будет вашим покупателем? Есть такие?
Сложно себе представить таких людей. Мне хочется верить, что люди с любым уровнем достатка все равно для себя найдут что-то хорошее и интересное в новом ЦУМе.
Это важно, потому что многие думали, что ЦУМ станет "Galeries Lafayette". И те люди, которые раньше ходили, как вы говорите за житомирской чулочной фабрикой, теперь не смогут туда ходить.
Мы все знаем, что отдельно стоящие магазины часто отпугивают. Согласитесь, это сильно настораживает и напрягает, когда ты заходишь в магазин без конкретной цели, а на тебя вопросительно смотрят 10 продавцов, мол чего пришел, что хочешь купить? Формат универмага от такой проблемы стремится покупателя избавить. То есть, вне зависимости от того, во что ты одет, какой у тебя уровень достатка, ты совершенно спокойно можешь подойти к любому из брендов, потрогать любую вещь, понять – действительно ли ты ее хочешь. Для нас очень важно, чтобы люди, зайдя в ЦУМ, ни в коем случае не пугались, не разворачивались с главной мыслью - "магазин не для нас". Мы постарались сделать так, чтобы они не просто зашли, а им захотелось пойти дальше, выше, подняться на верхние этажи и посмотреть, что там есть.
Сейчас покупательная способность населения падает. Когда окупятся вложенные в ЦУМ инвестиции?
Когда-то окупятся. Но точно позже, чем мы хотели бы, и позже, чем мы планировали изначально, когда входили в этот проект. Но это, к сожалению, суровая правда для любого проекта, который был начат до событий 2014 года.
Какой объем инвестиций уже вложенный в проект?
Порядка 100 миллионов долларов.
Включая средства на покупку, или нет?
Нет, это вся реконструкция, с проектными работами, но без покупки.
Назовите пять основных фишек ЦУМа, чем вы будете привлекать к себе потребителей?
Самое главное – это внимание к деталям - начиная от элементов дизайна помещений, заканчивая отношениями покупателя с продавцом и такими мелочами, как чистка обуви и ателье, доставки продуктов на дом и быстрого маникюра. Мы хотим, чтобы в ЦУМе, по сути, было все, что нужно для комфорта покупателя. Мы хотим привлекать не только красивым интерьером и хорошими брендами, но и комфортом - чтобы людям хотелось туда возвращаться.
Среди главных фишек можно отметить пространство, где нет стен, перегородок и большое количество касс. Единое пространство, где можно, взять 10 вещей различных брендов и заплатить один раз, тратя на это гораздо меньше времени и сил. Это первое отличие. Второе – это наличие всех категорий товаров в центре города в одном месте. Например, под товары для дома у нас будет выделено пол-этажа, это полторы тысячи метров, по сути такой концентрации товаров для дома на одном месте нет нигде в городе. Вместо того чтобы ходить по десяткам магазинов, можно все это купить здесь. Плюс – все эти товары разделены по категориям - то есть мы знаем, что за детскими вещами нужно идти, на 5-й этаж, а если нам нужны вещи спортивные, мы идем на 4-й этаж. И у нас точно не нужно бегать по всему магазину, потому что один спортивный магазин находится в левом крыле, другой - в правом. Третье, и, наверное, самое главное – это уровень сервиса, мы однозначно хотим выделяться из всех магазинов улыбчивостью продавцов, приветливостью, желанием помочь.
Какая на сегодня заполненность универмага? Какие известные бренды, магазины откроются?
На сегодня у нас подписаны договора практически на 80% помещений. Оставшиеся помещения мы придерживаем до момента открытия универмага, понимая, что с коммерческой точки зрения, для нас гораздо выгоднее сдать их после его открытия. У нас представлены большинство известных брендов, но мы также и попытались принести на украинский рынок нечто новое. Я говорю о порядка 40 брендах, которые либо вообще не представлены в Украине, либо представлены в мультибрендовых бутиках одной-двумя вещами. У нас они будут отдельными магазинами. Например, если говорить о мужской одежде и обуви – у нас будет единственный в Украине "Hugo Boss". На первом этаже, в отделе парфюмерии, у нас будет таких 5 или 7 брендов, которых в принципе сейчас нет в Украине, но которые давно ждут. Например "Jo Malone". В женской одежде большие операторы "Asthik" или "Сult" приведут большое количество брендов, которые сейчас представлены, может быть, где-то в единичном экземпляре. В нашем продуктовом отделе будет большое количество имен, которыми мы вообще гордимся. Мы постарались выбрать в каждой продуктовой категории лучших операторов на рынке. Если говорим о вине, то это будет "Good Wine", если мы говорим о рыбе – это будет "Эгерзунд", если мы говорим о мясе – это будет "Мястория", кофе – One Love Coffee.
А какие украинские сети-производители будут представлены?
У нас представлено порядка 30-35 украинских брендов. В основном это бренды одежные, немного аксессуаров. Эти бренды представлены у нас на трех разных этажах, и на премиальном этаже в том числе. На этаже молодежной одежды будет порядка десятка актуальных брендов, которые либо хорошо продаются в Украине, либо не продаются в Украине, но продаются хорошо за рубежом. На четвертом этаже будет большая специализированная зона ЦУМ.UA. Её оператор, компания "U Dress", будет продавать порядка 20 украинских брендов в разных категориях, включая и книги. Там же на специальных условиях будут продаваться и победители нашего проекта "ЦУМ.UA", в рамках которого мы выбрали 12 производителей в разных категориях. Когда изначально планировали концепцию универмага, мы понимали, что ЦУМу обязательно нужны украинские бренды, поэтому и придумали такой конкурс. Сейчас оказалось, что на самом деле украинские бренды – явление не временное, и за последние годы они успели так вырасти , что у нас по факту, вне "ЦУМ.UA" украинских брендов будет больше, чем внутри этой категории. То есть, это бренды, которые могут себе позволить платить арендную ставку, соответственно, они уже себя зарекомендовали. Но это не понижает важность "ЦУМ.UA", Это, по сути, наш бизнес-инкубатор, в котором мы помогаем молодым брендам развиваться.
Вы даете им скидки на помещение?
Да, мы даем скидки. 90% на аренду помещения для победителей и призеров и полное отсутствие административных платежей для победителей. Но самое главное – мы помещаем их в зону оператора "U Dress", а значит снимаем с них большое количество проблем ритейлеров. Оператор за действительно символическую плату берет на себя большое количество непрофильных функций - маркетинг, обучение продавцов, логистика и так далее. Так что брендам останется заниматься тем, чем они и должны заниматься - рисовать и производить хорошую одежду.
Вообще, в перспективе, мы планируем этот конкурс проводить на постоянной основе.
Какой уровень посещаемости универмага ожидается?
Сложно прогнозировать, мы думаем, что это будет порядка 20-30 тысяч человек в день в среднем. Однозначно, в праздничные дни, в периоды распродаж, каких-то ярмарок будет существенно больше, но в среднем 20-30 тысяч посетителей.
Смогут ли беспрепятственно посетить универмаг люди с ограниченными возможностями?
Есть государственные нормы, которые обязывают застройщиков делать так, чтобы было удобно людям с ограниченными возможностями, другой вопрос, что они не соблюдаются, потому что у нас их можно и принято обходить. Мы же для себя изначально решили, что для этих категорий мы будем делать даже больше положенного. Таких маломобильных категорий много, и не о всех помнят. Есть проблема инвалидов-колясочников, есть проблема мам с детьми. И на самом деле, проблемы у них абсолютно одинковые…
Есть еще пожилые люди.
Да, пожилые люди в том числе. Так вот, если любая из этих категорий населения попадет в квартал вокруг ЦУМа, то они спокойно войдут в ЦУМ, совершат покупки и беспрепятственно выйдут из него. Проблема другая, что попасть в ЦУМ они по земле никак не могут.
Мы сейчас делаем реконструкцию подземного перехода и конечно, это учитываем. Но даже если они приедут в другую сторону, они попадут на своеобразный островок, ведь перейти Крещатик, Пушкинскую, Хмельницкого и Михайловскую без спуска в переход по неудобным пандусам просто невозможно. Именно поэтому мы сейчас размышляем о том, чтобы сделать возможность дублирующего наземного перехода через Крещатик и Богдана Хмельницкого. Мы много консультировались с людьми с ограниченными возможностями на разных этапах, в том числе с представителями ассамблеи инвалидов, с различными ассоциациям. Они говорят о том, что для них лифты и подъемники немножко упрощают жизнь, но они не делают ее лучше. Потому что есть погодные условия, есть техническое обслуживание, из-за которых это может не работать, есть целый-целый ряд параметров, которые нужно учитывать. Поэтому для них наземный переход был бы лучшим решением. Другой вопрос - как он повлияет на трафик. Поэтому для его проработки мы и проведем тестовый период.
Если говорить о здании, то у нас на четырех этажах есть комнаты матери и ребенка, и на каждом этаже есть уборные для инвалидов. Естественно присутствуют въезд с пандуса, широкие большие лифты.
Что ЦУМ предлагает для родителей с детьми?
Достаточно много интересного. У нас половина пятого этажа выделены под огромный магазин игрушек и детской одежды, плюс, как я уже сказал, комнаты по уходу за ребенком. Также мы планируем сделать детскую комнату, в которой в принципе, ребенка можно будет оставить под присмотром…
Она будет платная, или нет?
Безусловно, платная. Во-первых, этим будут заниматься арендаторы и они станут определять ценовой диапазон. Во-вторых, есть вопрос качества. Это как медицина. Она должна быть не дорогой, но не может быть бесплатной, потому что иначе не будет качества. Нужно понимать, что, если детская комната будет бесплатной, то станет использоваться как детский садик, и туда невозможно будет попасть. Плюс, еще необходимо понимать, что дети – это большая ответственность
Какой объем паркинга предусматривается?
180 паркомест.
Будет ли этого достаточно?
Конечно, нет. Я не знаю, сколько мест будет на Крещатике достаточно, может быть 10 тысяч. У нас есть физические ограничения - размер площадки, глубина, которую можно выкопать. Мы максимально использовали все возможности.
Когда вопрос паркинга обсуждался на градсовете, половина его членов считала, что вообще не нужно строить паркинг - ни в коем случае. Вторая половина же говорила наоборот, надо строить на 600 паркомест. Мы им пытались рассказать, что 600 паркомест – это девятиэтажный дом, выкопать, который в центре Киева просто невозможно.
Вы будете сами его оперировать паркингом?
Да.
Какую ценовую политику вы установите для него?
Паркомест мало, поэтому цену будем варьировать. Но она будет точно не инструментом зарабатывания денег, а инструментом регулирования спроса. Мы не можем допустить очереди из 20 машин на въезд, но в то же время из КГГА уже приходят вопросы: "Вот я депутат, а можно я у вас машину буду ставить? У нас весь двор занят?". У нас нет желания делать парковку дорогой. Потому что не важно, какую цену мы поставим, мы на этом денег практически не заработаем. Дай Бог, чтобы окупали содержание. Понятно, что поднимая цену, мы бьем сами по себе. При этом, если мы поставим там цену 2 гривны в час, или 10 гривен в час, то с утра будут заезжать люди, которые работают на Крещатике, на весь день оставлять свое авто, а покупателям свободного места просто не останется
А вы как-то будете ограничивать время для одного авто? Я думаю, что учитывая благосостояние тех и депутатов, которые рядом работают, то, какую бы вы не установили цену, они все равно могут приехать и оставить автомобиль на весь день
Понимаете, ограничить время невозможно просто физически. Например, мы устанавливаем максимальное время в 3 часа. Через 3 часа машина не уехала. Что нам делать дальше?
А если человек на ночь не выехал, то, что вы делаете?
Мы ничего не можем делать с машиной, это же чужая собственность.
А если автомобиль стоит несколько дней, неужели нет механизмов?
Разве что стоимостью такой парковки для хозяина авто. У нас полиция не имеет права эвакуировать автомобили, а универмаг и подавно. Для нас, конечно, идеальным было бы регулирование не ценой, а временем, но это просто нереализуемо.
Предусмотрены ли развлечения в ЦУМе для разных возрастных категорий?
Нет, у нас не торговый центр, наше главное развлечение – это два этажа с едой, с ресторанами. ЦУМ – это место, где киевляне будут проводить много времени, но это не место, где они будут играть в боулинг. В центре куча развлечений, кинотеатры в шаговой доступности, с одной стороны "Украина", с другой "Киев", создавать еще один кинотеатр было бы странно.
Книжные магазины планируются в ЦУМе?
К сожалению, книжные магазины – это умирающий формат, мы очень хотели, чтобы они были в ЦУМе, но не нашлось книжного магазина, который бы хотел платить аренду. У нас будет небольшой книжный магазин в зоне "ЦУМ.UA" украинского издательства, это как раз сегмент, который растет и это интересно. А так, к сожалению, онлайн-продажи убивают книжные магазины. Если раньше практически в каждом торговом центре был большой книжный магазин, сейчас их осталось, на пальцах можно пересчитать.
В мире ситуация такая же?
В мире тенденция абсолютно такая же, однозначно. Хотя, если посмотреть на США, которые в этом плане опережают нас не на поколение, а на несколько, то можно увидеть у них уже новый виток развития. Там сначала все издатели ушли в онлайн, а сейчас все онлайн-ритейлеры, пытаются сделать небольшой офлайн. Но это скорее не магазины, где реально они продают книги, зарабатывают деньги, это такой "бренд тач поинт". Им нужно дать что-то, чтобы люди понимали, что да, есть такое издательство, например, "Barnes & Noble", туда можно прийти, сесть почитать книжку, выпить кофе. Тот же "Amazon" уже открыл в прошлом году первый магазин.
Если ты онлайн ритейлер, то тебе это интересно делать. Если же ты просто магазин в офлайн, то для тебя возникает другая проблема. Люди приходят, просто смотрят книгу и покупают ее онлайн у другого оператора. А если ты онлайн ритейлер, достаточно большой, то со временем сможешь себе позволить, как часть маркетингового бюджета, открыть магазин на Крещатике. У нас есть сеть "Якабу", когда-нибудь, она дорастет до такого размера, что откроет магазин на Крещатике, и люди будут ходить, смотреть, потом будут покупать на сайте. В этом отношении у нас, наверное, будет похожая история через какое-то время. Будет сайт, на котором мы будем продавать товары из ЦУМа. Но, в то же время, мы понимаем, что большое количество людей будет приходить в ЦУМ трогать, смотреть, мерять вещи, а потом покупать онлайн.
То есть, через некоторое время, ЦУМ выйдет в онлайн?
Однозначно, да.
Ряд архитекторов вас критиковали за достройку этажей. Можно ли было без нее обойтись?
Мы не достраивали два этажа к зданию, это неверная информация, Количество этажей не изменилось, высота здания не изменилась. Да, внутри произошли разбивки, было два складских этажа, мы из них сделали один этаж, кроме того под этаж приспособили чердак. А то, что называют достроенным этажом, на самом деле климатические установки на крыше, которыми мы закрыли в специальное техническое помещение. Если архитекторы считают более красивым, когда оборудование просто стоит на крыше стоит, мы можем стену снять. Хотя, столько архитекторов, сколько мнений, и я, честно говоря, не знаю, как правильно.
ЦУМ был построен в 39-м в одном стиле, потом в 50-е его достроили, облицевали плиткой "кабанчик", в 80-х годах произошла еще одна реконструкция. В итоге получили соединение трех разных стилей. Мы, с одной стороны, по проекту реставраторов, восстановили фонари на башенке - часть фасадных элементов, которые были утрачены в 60-е годы, с другой стороны, по проекту тех же реставраторов, сделали покатую крышу башенки, как было после 58го года. И фонари, они очень сильно диссонируют с этой крышей. Я каждый раз, когда еду, у меня болят глаза на это смотреть. Но это памятник, мы ничего не можем с ним сделать, кроме как работать по проекту реставраторов.
Где правильное решение в этом отношении? Изначально проект был совершенно другим, мы шли по тому пути, по которому идут во всем мире. Существует Венская Хартия, где там прямо написано, что нельзя при реконструкции зданий, заниматься стилизацией и делать его "под эпоху". То есть, допустима консервация того, что осталось, старой эпохи, а новые части лучше встроить или достроить рядом здание современного типа. И это совершенно нормально, таких примеров по всему миру очень много, начиная от Гамбурга до Рейхстага. И первый проект реконструкции ЦУМа, сделанный английскими архитекторами, которые сделали кучу объектов такого же вида, в моем понимании сильно бы украсил город. Внутренние интерьеры ЦУМа нам не стыдно показать людям, но снаружи для туристов ЦУМ, объективно, он не произведет никакого впечатления. Ничего особенного. У нас была возможность сделать из этого здания, действительно архитектурный шедевр, при этом сохранить все исторические элементы, к сожалению, этот проект не прошел градсовет. У нас много было дебатов, но как обычно, как я называю это "серая середина" победила, внешний вид мы не поменяли. Хорошо это, или плохо – я не знаю.
Вы планируете развивать артпроект на месте фабрики "Юность" на Андреевском спуске?
В ближайшее время точно нет. К сожалению, из-за того, что начало происходить как раз в конце 2013 и начале 2014 года, нам пришлось этот проект приостановить. И сейчас там действует штаб волонтеров.
К сожалению, в обозримом будущем, пока экономика не восстановится, мы ничего не сможем сделать. И для нас и лично для меня это боль, потому что, по сути, посреди Андреевского спуска мы имеем пустой участок.
Вы уже упомянули события 14-го года, много ли у "ЭСТЫ" осталось имущества неконтролируемых Украиной территориях Донбасса, знаете ли вы, что с ним сейчас?
Да, много осталось и да, знаем, что с ним. Более того, у нас на сайте СКМ у нас есть специальная страница, где по всем активам СКМ есть отчет о таком имуществе. Из крупного у нас там большое офисное здание в Донецке и две гостиницы. Соответственно, офисное здание сегодня пустует, законсервировано, а гостиницы работают. Одна гостиница оперируется международной компанией "Резидор", в ней живет постоянно вся миссия ОБСЕ, только поэтому отель и работает. И вторая гостиница - это "Донбасс Палас". Она какое-то время работала, как-то хотя бы выживала с небольшими убытками, пока был какой-то интерес, со стороны международной прессы, приезжали международные журналисты, в основном это компания "CNN", "Аль Джазира", они у нас жили. Сейчас, по сути, в здании живут два человека.
Нужно понимать, что это не активы, а пассивы, мы там теряем порядка миллиона долларов в год.
Не думаете от них отказаться каким-то образом?
Как от них отказаться? Это как дети. Мы все надеемся на то, что ситуация там поменяется, война остановится и все мы туда вернемся. В любом случае, даже если бы этого не было, здания - как дети. Если оставить здание, и не ухаживать за ним, то оно буквально за год-полтора превращается, по сути, ни во что.
Планирует ли компания работу над новыми проектами? В частности в секторе коммерческой недвижимости?
Мы точно смотрим на рынок, но начинать строительство проекта мы точно не будем. Ни один проект, который сейчас с нуля начинает строиться, не считая сегмента экономжилья, экономически не выгоден. Соответственно, мы смотрим скорее на какие-то возможности по покупке, чем на строительство.
Как по гостиничному бизнесу?
В гостиничном бизнесе перспективы еще более блеклые.
По вашей киевской гостинице "Опера" какой процент заполняемости?
У нас лучшая заполняемость в своем сегменте на рынке, она выше 50%. Но вопрос не в заполняемости, ведь заполнять можно по разной стоимости. Соответственно, с финансовой точки зрения, результат у нас в разы ухудшился по сравнению с тем, что было в предыдущие годы. Вы можете посмотреть, сколько в Украине недостроенных гостиниц, если торговые центры, даже офисные хоть как-то достраиваются, потому что если здание в состоянии половинной готовности, то, в принципе, тебе уже дешевле достроить и сдавать. В гостиницах ситуация такая, что даже если она у тебя готова, ее дешевле не открывать, чем открывать.
Каким вы видите будущее рынка коммерческой недвижимости и гостиничного бизнеса?
Он напрямую привязан к экономике, будет расти экономика – будет расти рынок недвижимости, примерно с такими же темпами.
У вас на сайте значится, что компания интересуется и сегментом жилой недвижимости, здесь у вас какие намерения и проекты?
Мы смотрим на этот сегмент, но смотрим аккуратно. Речь идет не о массовом жилье а скорее на сегмент каких-то крупных домов. В свое время, то, что в результате в Донецке стало офисным центром, изначально планировалось, как мультифункциональный центр, в котором часть была бы жилая часть. И уже ближе к окончанию строительства, после кризиса 2008-го года, мы жилье перепрофилировали в офисы. В Киеве мы смотрим на рынок жилой недвижимости, но на сегодня интерес минимальный. К сожалению, этот рынок где-то близок к гостиничному по глубине падения.
Виктория Наконечная, Дмитрий Кузьмин
Источник: http://ukranews.com